Кадастровая оценка недвижимости

Оценка кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости осуществляется раз в пять лет государственными органами власти на местах с привлечением государственных или независимых экспертных организаций, имеющих лицензию на выполнение таких работ. Состав экспертной комиссии определяется на основе конкурса. Стоимость, определенная при кадастровой оценке недвижимости, является основой при уплате налогов на недвижимое имущество, а также налогов с продажи и аренды.

Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Независимо от того, проводится ли кадастровая оценка недвижимости частного домовладения, земли или квартиры, порядок этой процедуры одинаков:

составление перечня объектов, подлежащих оцениванию;
распределение их по группам, имеющим сходные характеристики и локацию;
определение удельной стоимости путем изучения рынка с применением статистического метода массовой оценки в каждой кадастровой группе;
расчет и утверждение цен для каждого отдельного объекта;
внесение полученных показателей в государственный кадастр.

Естественно, что ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земли и объекта недвижимости, будут разные. Для земельных участков это:

местоположение;
вид разрешенного пользования;
близость основной инженерной инфраструктуры;
состояние почв.

По сходности этих показателей и происходит разбивка всех объектов на группы, к которым потом применяется массовая оценка. Этот метод оценивания представляет собой сложный аналитический многоэтапный процесс, при котором производится обследование объектов с выбором метода оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов и построение модели для исследования и тестирования.

Кадастровая оценка объектов недвижимости учитывает уже другие их особенности, а именно:

расположение относительно центра города или поселка;
состояние инфраструктуры, в том числе инженерной и транспортной;
давность постройки;
перспективы развития района;
экологическая обстановка и наличие объектов с вредным влиянием на экологию.

Кадастровая стоимость не учитывает многие факторы, которые являются важными при определении рыночной цены квартир или домов. Поэтому на практике часты различия между этими двумя стоимостями.

Оценка земли – кадастровая и рыночная

В идеале кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Понятно, что полного совпадения быть не может из-за различия в подходе к оценке. Ведь при определении величины кадастровой стоимости используют лишь обобщенные данные, никак не учитывая индивидуальные особенности участка.

Результат, полученный методом массовой оценки, используется в большинстве случаев, связанных с налогообложением. Он устанавливается на 5 лет и остается неизменным в течение этого срока при любых колебаниях рыночных цен. Законодательством предусмотрено лишь несколько случаев, при которых возможно изменить стоимость по кадастру:

изменение площади участка, в результате уточнения границ землепользования;
смена разрешенного вида пользования в пределах одной категории;
перевод земель, на которых расположен участок из одной категории в другую.

Кроме того, владелец земельного участка имеет возможность оспорить результаты проведенной кадастровой оценки, если при оценочных работах использовались неверные данные об участке или же определенная рыночная стоимость оказалась ниже кадастровой. В данном случае требовать изменения кадастровой стоимости могут:

единоличный владелец участка;
долевой собственник;
арендатор земли;
бывший владелец, если это затрагивает его интересы по уплате налога на недвижимость за прошлые периоды, или от продажи.

Оспорить результаты кадастровой оценки можно только в суде или в специальной комиссии Росреестра на местах, работающей как раз для решения подобных спорных вопросов. Для обращения в суд или в комиссию потребуется провести независимую экспертизу по оценке реальной рыночной стоимости земельного участка.

Определение стоимости земли – процедура достаточно сложная со множеством нюансов, требующая особых знаний и практики.