Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза — вид исследований, проведение которых требует специализированного инженерного образования. Следует отметить, что данный вид экспертизы относится к достаточно трудоёмким и сложным, требующим большого практического опыта и специальных знаний эксперта. Строительно-техническая экспертиза может иметь абсолютно разные цели и осуществляться практически на любом уровне – от чертежа и фундамента до готовой постройки и преследует следующие цели:

определение характера повреждений;
определение причинно-следственной связи возникновения повреждений;
определение несущей способности конструкций;
установление соответствия строительных объектов требованиям специальных правил;
признание права собственности на самовольные постройки;
определение соответствия самовольных перепланировок установленным строительно-техническим нормам;
определение технической возможности проведения ремонта поврежденного объекта, стоимости ремонтно-восстановительных работ;
определение стоимости восстановительного ремонта жилых помещений, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром);
определение рыночной стоимости строительно-монтажных и ремонтно-восстановительных работ на основе анализа рынка и стандартов оценки;
определение технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания.

Наша организация проводит следующие виды строительно-технической экспертизы:

установление причин и определение размера материального ущерба, причинённого недвижимому имуществу вследствие пожара, залива, иного внешнего воздействующего фактора;
установление причин и определение размера материального ущерба, причинённого недвижимому имуществу вследствие ненадлежащего ведения строительно-монтажных и отделочных работ или эксплуатации инженерных систем;
определение качества выполняемых и законченных строительно-монтажных и отделочных работ;
определение соответствия объектов недвижимости как уже законченных строительством и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии незавершённого строительства, действующим строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, пожарным, экологическим и иным техническим нормам;
оценка физического и эксплуатационного износа несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем, зданий и сооружений в целом;
определение инсоляции жилых помещений;
определение объёма, стоимости и качества проведённых строительно-монтажных и отделочных работ;
комплекс работ, связанный с реальным разделом домовладений: разработка вариантов реального раздела; оценка строений, входящих в состав домовладения; расчёт денежной компенсации за разницу в стоимости строений по каждому предлагаемому варианту; определение стоимости работ, необходимых для переоборудования домовладения по каждому предлагаемому варианту.

Важно представлять себе, что строительно-техническая экспертиза бывает как досудебной, так и судебной:

Досудебная строительно-техническая экспертиза (исследование) — независимая строительная экспертиза, проводимая с целью обеспечения доказательств, необходимых в случае ведения дела в суде или административном органе, а также для решения экономических или досудебных споров между участниками строительства, когда возникает необходимость установления правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов. В случае, если стороны строительного конфликта не смогли самостоятельно решить спор и обратились в суд, назначенная судом экспертиза будет судебной строительно-технической экспертизой.
Строительно-техническая экспертиза — экспертиза, производящаяся по определению арбитражного или гражданского суда, в случаях, когда возникает потребность в специальных знаниях в области проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции и демонтажа зданий и сооружений, определения размера материального ущерба и стоимости восстановительного ремонта повреждённых объектов.

Наиболее частыми вопросами, по которым назначается судебно-строительная экспертиза, являются следующие вопросы:

решение споров по разделу домовладения;
определение рыночной (действительной) стоимости зданий и сооружений;
определение стоимости выполненных строительно-монтажных работ;
установление причин и определение размера материального ущерба, причинённого недвижимому имуществу вследствие пожара, залива, иного внешнего воздействующего фактора;
решение споров о праве собственности на недвижимость;
решение споров по договорам строительного подряда;
определение качества и стоимости выполненных строительных работ;
установление соответствия требованиям действующих норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации и ремонта объектов недвижимости;
определение причины и виновного в несчастных случаях, авариях или разрушениях в строительстве.

Досудебная строительно-техническая экспертиза по заливу квартиры предваряется рядом действий, призванных засвидетельствовать и официально зафиксировать факт нанесения ущерба жилью вследствие заливания соседями. Для этого пострадавшим необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору и вызвать ее представителей для детального описания причиненных повреждений и разрушений. При этом акт о заливе должен содержать как можно более точные и детальные сведения всего произошедшего:

Ф.И.О.владельца пострадавшей квартиры;
точный номер пострадавшей квартиры и дома;
дата произошедшего залива;
причина того, что затопило квартиру;
точный номер квартиры, откуда произошло протекание воды;
детальный перечень причиненных жилью дефектов — на стенах, потолках, дверных коробках, полу, плинтусах с указанием величины и характера повреждений.

Затем с данным документом следует обратиться к тем, кто вас затопил, и попробовать установить точную причину заливания, поскольку в этом может и не быть их вины, а причина может крыться в техническом состоянии водопроводной и канализационной систем, за работоспособностью которых должен следить обслуживающая дом организация. Дальнейший шаг, в зависимости от результатов переговоров с виновной стороной, должен быть направлен в сторону независимой экспертизы (залив квартиры).

На разрешение эксперта могут быть поставлены следующие вопросы:

Имеет ли место залив квартиры (офиса, магазина и т.п.) расположенной по адресу?
Если да, то каковы причины залива?
Какова стоимость восстановительного ремонта?

Для проведения досудебной строительно-технической экспертизы по заливу от заказчика необходимы следующие документы:

Акт о заливе квартиры (помещения), составленный на месте по следам аварии сотрудниками эксплуатационной службы;
Свидетельство о праве собственности на квартиру (помещение);
Выписка из техпаспорта квартиры (помещения) (экспликация БТИ).

После согласования всех нюансов относительно даты и времени проведения экспертизы, владелец пострадавшего от залива жилья должен выслать на имя виновника залива телеграмму с извещением о дате работы эксперта и приглашением принять участие в процедуре осмотра пострадавшего от залива помещения. Важно при этом также известить и пригласить для проведения осмотра управляющую компанию. Срок подачи телеграммы — не менее 3 рабочих дней до начала осмотра. Обязательно должна быть уведомительная квитанция об отправке/получении и текст, заверенный телеграфной службой.

Землеустроительная экспертиза

Для проведения землеустроительной экспертизы перед экспертом могут быть поставлены следующие вопросы:

определить, какая площадь земельного участка занята тем или иным строительным объектом?
определить, какая площадь земельного участка свободна от застройки?
определить, возможно ли возведение на исследуемом земельном участке того или иного строительного объекта с такими-то параметрами? Если невозможно, то в силу каких причин?
определить, какие специальные правила, методики и нормы в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства были нарушены при возведении определенного строительного объекта (дома, дачи, коттеджа или забора) на территории исследуемого земельного участка?
определить, какие специальные правила, методики и нормы в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства были нарушены при подготовке нижеследующей землеустроительной документации?
определить точные картографические (географические) границы (координаты) исследуемого земельного участка. определить, накладываются ли границы исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка, если да, то какова площадь таковой накладки?
представить на рассмотрение суда варианты раздела земельного участка в соответствии с их долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.

Виды землеустроительных экспертиз

Раздел земельного участка.
Межевые работы.
Вынос границ.

Раздел земельного участка.

В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки могут образовываться при разделе земельных участков, объединении, перераспределении земельных участков, выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вопросы на экспертизу «…… Обследовать земельный участок, расположенный по адресу: (указать адрес) и подготовить ответы на нижеследующие вопросы: определить, каковы фактические границы земельного участка, отразить их на плане участка; определить фактический порядок пользования земельным участком собственниками, отразить его на плане участка; определить, какую площадь земельного участка занимает каждый из собственников, отразить на плане участка; определить, соответствуют ли фактические границы земельного участка, границам, обозначенным в правоустанавливающих документах, определить площадь несоответствия, отразить их на плане участка; разработать варианты раздела земельного участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.

При этом на фоне вышеуказанной классификации, безусловно, самыми востребованными видами экспертиз по разделу земли являются экспертиза по разделу земельного участка между собственниками в натуре. Участниками экспертизы по разделу земли чаще всего являются такие виды собственников как: соседи по дачному участку, недавно разведенные супруги, новоиспеченные наследники, а также иные собственниками.

Межевание в зависимости от обследуемого объекта подразделяют на следующие виды:

межевание земли дачных участков;
межевание земельных участков кварталов жилых и промышленных;
межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории;
межевание земельных участков под многоквартирными домами;
межевание земли линейных объектов, в т.ч. дорог, шоссе, ж/д путей, трубопровода;
межевание земельных участков гаражей в ГСК;
межевание земли под ЛЭП (линий электропередач);
межевание сельскохозяйственных земель;
межевание земли объектов ТСЖ (многоквартирные дома);
межевание земельных участков дач и дачных кооперативов;
межевание земель садовых участков.

Вынос в натуру границ земельных участков

Представляет собой процесс закрепления на местности точек с проектными координатами, или же перенос их «с бyмаги на землю» с заданной в проекте точностью. Выносу в натуру подлежат любые точки конструкций, зданий, сооружений или их оси. Вторым по востребованности, но не менее важным видом геодезических услуг по выносу границ земельного участка в натуру является вынос в натуру осей строительного объекта, здания, дома или иного сооружения. Третьим направлением геодезических услуг по выносу точек земли является — вынос трассы в натуру. Речь, конечно же, идет о выносе в натуру железнодорожной трассы, автомобильной трассе, либо трассы газопровода или трассы водопровода. Четвертым направлением геодезических услуг по выносу точек земельного участка или трассы в натуре является вынос проектных точек земельного участка в натуру, т.е. услуги по первичному проектированию, земельных участков или трасс.